让我们首先对房地产业的状况不作一个基本辨别。一个老生常谈而又历久宽新的道理说道，用市场化的方式来展开建设，其效率效益要比由政府的组织管理低。

从这个看作，我指出目前的房地产业基本上是通过市场化的方式来的组织展开的。房地产业的转入较为严格权利，比电信、航空、石油等行业严格权利很多，有几万家房地产公司，北京有几千家房地产公司，仅次于的房地产公司占到的营业额也没占到到全国营业额的3%，这就构成了房地产开发商之间更为白热化的竞争关系；商品房的定价销售也基本上运用的是市场化方式，每一个开发商都要既考虑到市民的购房意愿和购房能力，也要考虑到相互间的竞争关系。在这样市场化的运作下，在广大市民大大快速增长的购买力和对住房反感市场需求的反对下，将近十年的时间，房地产业取得了相当大的发展，而广大城市居民的住房条件也由此取得相当大提升。

1978年我国城镇人均住房面积仅有为3.5平米，而到了2002年底，该数值已提升到21.5平米，80％的家庭享有自有住房，这说明了广大市民基本享用到了房地产业发展的成果。既然是市场化运作，那么商品房的开发商就必需考虑到市场的承受能力，据05年3月24日《房易网》，摩根士丹利根据平均值每套住宅的价格，以及政府发布的城镇家庭平均值年收入，出有两者比值为7:1；但又认为，每套住宅的价格数据更为可信，而家庭年收入则因为大量“灰色收入”的不存在而较有可能被高估，它估算这类收益相等于发布的家庭年收入的40％。

因此，它的辨别是：中国住宅市场的承受力是较好的。而05年2月28日《房易网》刊登《中国经营报》瑞士银行安德森的文章，根据他的统计资料，中国城镇住宅均价2400元，平均值面积70平米，则每套均价16.8万元；而城镇家庭年收入平均值为3.5万元；两者比值为4.8:1。因此，他的辨别是：中国总体的房地产业的发展，无法说道是一种“泡沫”。

另外，据上述摩根士丹利的报告，98年以来房地产价格年平均下降9.2％，但自92年以来城镇家庭平均值年收入快速增长14％，家庭存款平均值年快速增长18％，所以它指出：中国房地产业的发展是由收益的很快快速增长以及市民对提升住宅条件的蓬勃市场需求带给的。但是，整体上身体健康，不相等每个局部都身体健康；从长年看发展较好，不相等在每个明确时段都发展较好；由市场机制充分发挥基础起到，也不相等政府就几乎不特调控。04年全国商品房的价格上涨14.4％，05年第一季度就下跌12.5％，这就是短路了。

这中间最过分的当然是上海，04年其中心内环线以内的商品房涨幅超过27.5％，这似乎不是预示着收益快速增长的涨价；而是早已瓦解了市民的收入水平，呈现抹黑的、非理性的状况。这种情况我们十几年前在海南、在北海见过，现在又在上海经常出现了。回应，如果政府不从理性抵达加以控制，任其蔓延到，则终将妨碍原本运转较好的房地产业乃至社会经济和社会生活，后果将很相当严重。

因此，七部委“房产新政”的实施应当说道是适当和及时的。市场经济中，经济建设的主体是面临广大消费者的各个公司，整个社会经济通过“看不到的手”自发性调节；但在某些时段、某些地区这只“手”不会间歇性失灵，这时政府就必需出面加以调控调整，使社会经济的运转返回长时间良性的轨道上来。

但我们也无法因为04年房价下跌过慢，因为前段时间上海等地房地产炒风日炽，就将房地产业的缺失缩放，把它说成一个相当大的泡沫，就像易宪容先生所说（05年1月18日《房易网》）“面对着中国的房地产泡沫，为什么总是有人出来期望保持这种泡沫呢？”“当中国的房地产泡沫就越刮起越大时，总有一天是要幻灭的。”“明明是房地产泡沫刮起得大大的，但就是有人或有单位在大声嚷着：国内房地产有什么泡沫。”“一些人或单位在瓦解市场理性、市场常识混淆视听，面对着刮起得更加大的泡沫，让广大的民众来相接最后房地产高价的一棒”，我实在不易先生把高估了。关于泡沫的另一种观点是它源自抹黑，但我们应当告诉，抹黑的必要条件是有巨量的资金集中于到某一较小的项目上，比如来自全国的抹黑资金曾多次集中于到海南，又比如来自各国的抹黑资金曾集中于到96年的伦敦、02年的温哥华，而不久前的上海也更有了来自全国乃至港台等地的抹黑资金。

某种程度，十年前中国股市因为盘子小，所以有可能对它爆炒，但在大大配套后的今天，已不有可能重现当年爆炒的壮丽；几年前来自全世界的资金也不能将美国股市中的一小部分——低股——抹黑一起。因此，就全国而言，不有可能像不易先生所说把泡沫就越刮起越大，“让广大的民众来相接最后房地产高价的一棒。”目前我国住宅投资占到固定资产总投资的12％，怎么有可能有资金量把这样极大的盘子抹黑一起。

我们可以说道不久前的上海、更加早些时候的杭州经常出现了抹黑，但并无充足证据说道广州经常出现了抹黑，说道北京经常出现了抹黑，更加不用说广大的中小城市了。说道全国商品房价格在04年下跌过快是事实，但把这一事实归因到抹黑则不合理。

另一种观点以“国际惯例”为标准，说道房价和家庭年收入之比4～6倍是一般情况，低于此比值即为“不长时间”“泡沫”。事实上，联合国发布的1998年对96个国家的统计数据指出，该比值平均值为8.4，一半以上的国家在6倍以上（05年2月1日《房易网》）。据此，我国情况并没背离“国际惯例”；这也解释我国市民对房价的忍受性和世界各地的市民是相近的。

附带解释一点，这种总体价格水平并不是由政府规定出来的，而是各方市场需求和各方生产供应自发性交汇而出有的一种平衡价格，所有《经济学》教科书的第一页都是谈的这个道理。《经济报》上有一篇文章（闻05年6月14日《中国房地产信息网》），说道要通过建构一个“更为的商品房定价评估系统”来入手房价，我感觉作者是在建议由政府综合各方意见来给商品房定价。但三十年计划经济的实践中告诉他我们，这样做到效果很差。

当年住房是没价格的，是福利分房的，但到78年城镇人均住房面积仅有为3.5平米。

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