近几年，我国的、城市化进程减缓、居民收入水平提升及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展流经了新的活力。总体我国的房地产业仍处在绿色景气区内运营，但是有些局部的、结构性也不应引发充足的推崇。具体分析可概括为： 　　房地产投资急剧下降，地域热点显出 　　发展经济告诉他我们，资本积累，投资减少是经济快速增长的必要条件。

没投资的稳步增长，任何国家都不有可能构建从农业国向化和化的改变。对于一个人口快速增长的发展中国家来说，维持一定的投资规模就尤为重要。

2001年在全球经济下降时，我国经济构建7.3%的增长率，其中投资贡献率高达3.6%(刘树成等，2002)。随着产业结构的调整，房地产投资占到固定资产投资的比重从1990年的5.6%，逐步下降至2001年的17%(表格1)，其对经济快速增长的贡献率也渐渐显现出来。　　从总量分析，全国房地产投资增长率与固定资产快速增长差使基本实时，近几年略高于固定资产投资增长率，例如，在1997～2001年间，仅有投资增长率分别为8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地产开发投资增长率分别为-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，但并没经常出现1992～1993年增长率高达117%和165%的短路现象。

　　房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占到投资总量的比重维持在66%，其中普通住宅占到51%，别墅和经济适用房分别占到6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。毕业论文 http://www.lw54.com 　　从房地产持续投资热点的产于来看，它主要集中于在以广州、上海和北京为主导的三大经济带，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。

客观地谈，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济快速增长最慢的地区，经济的发展、居民收入的水平提升，消费升级换代，大量外资的转入和劳动力的流动都会减少对房地产的市场需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以市场需求为后盾，没有有效地的市场需求，房地产投资就不有可能持续的快速增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长否有市场需求的承托？ 　　销售亲率空置率，地域分化显著 　　近几年，购房低息贷款、减免税酬劳、户籍制度的断裂是性刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售亲率(当年销售面积占到当年完工面积的比例)分别是88.4%和75%，其中商品住宅的销售亲率超过最低水平。　　但是，在销售亲率回落的同时，空置率也在下降，超过12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000万平方米，占到当年房屋完工面积的13.4%，低于国际警戒线10%。

对于空置率的确有一点我们粗思量。首先，空置率下降无论何种原因都不是一个好现象，空置率低意味供给与市场需求的不给定、占压银行资金多，由此不会减少银行的坏帐，并资源的优化配备。其次，市场上任何一种产品都必须有合理的库存。

房地产作为一种价值低的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应当为多少？以住宅为事例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，有所不同样式的住宅，其皆好程度差异很大。独户住宅不不存在皆好问题，而多层、高层住宅因楼层、朝向，否靠房山等，就很难构建皆好，因此，就有好买与很差卖之分。

那么，有所不同质的住宅空置率否具备可比性，就有一点更进一步厘清。再度，地域差异。即便是在国内，有所不同地区经济实力的高低，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。

1998年东亚危机愈演愈烈后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带给重创，留给的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋相似700万平方米，占到全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。第四，减免税动机。中国房地产市场的众多特点是买“期房”，许多开发商以此来解决问题自有资金和银行借贷资金不足的问题，而房屋产权过户多要等候有减免税酬劳机会的“房展会”之后办理，这也不会造成一定时间内空置率的下降。毕业论文 http://www.lw54.com 　　鉴于上述分析，我们指出：全国商品房屋的销售亲率在急剧下降，总体形势悲观。

但是，对倒数几年销售亲率高于全国的平均水平、且施工面积和新开工面积较小的城市和地区不应给与注目。仍以房地产投资三大热点地区为事例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，高于全国的平均水平，在销售亲率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就决不令人担心。

同期，北京的销售率为49%，45%，70%和71%，也高于全国的平均水平，但呈现走高的态势。而上海的销售率为73%，90%。

85%和100%(图5，图6和图7)。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期完工面积为1194万平方米，销售量小于完工面积毫无疑问有助消化空置商品房屋，但是，上海仍有779万平方米的空置商品房屋，其中，空置商品住宅为452万平方米。

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